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TOP : 寝室の広さ

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-20 (1 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先日、国分にできた「乃が美」さんで食パンを買ってきました!
オープン当初は午後の早い時間で売り切れてしまっていましたが、最近は4時くらいまでなら買えそうな感じです。

 食べる前に写真をとればよかったのですが、すっかり忘れてしまいました(涙)。自分でカットするのですが、柔らかいので4枚切りくらいの厚さに。こんなに食べられるかしらと心配だったのですが、ペロリといけてしまいました!しっとりしていて柔らかいのなんの。そして、ほのかに甘みもあって、何もつけなくても十分おいしかったです。

 ここのところ、ミッフィートートをもらうために、フジパンの本仕込食パンの日々なのですが、応募券がたまったら、「乃が美」さんの食パン買いに行きたいと思います♪



さて、今日は「寝室の広さ」です。先日、我が家はベッドを買い替えました。ダブルベッドで寝ていたのですが、子供と一緒に3人で寝るためにセミダブル2台にしました。6畳の部屋をほぼベッドが占有しています。ということで、寝室の広さについて調べてみました。

■洋室にベッド
まさに、我が家のパターンです。ベッドの利点は何と言っても毎日の布団の上げ下げがないこと!シーツとベッドパットを定期的に洗って、年に何回かマットレスを上げて風通しをすればOKと思っています。また、ベッドは床から40~50センチほどの高さがあるので、起き上がるにも立つにも足腰への負担が少なく、中~高齢者の方にもお勧めです。我が家は子供が小さいため、落下すると危ないので、ベッドは足を外して床に直置きしています。こんな使い方もできます。

4.5帖の寝室は、ダブルベッド、もしくはシングルベッド2つ置けるギリギリの広さの寝室です。ですので、4.5帖の寝室は、一人用で、シングルベッド1つが望ましいと思います。ダブルベッド、もしくはシングルベッド2つ置く場合には、両脇に通路をつくるスペースがないため、壁にくっつけてベッドを配置するようになります。そうすると、壁にくっついている側で寝る人は足元からベッドに登って布団に入るというように寝ることなり、ダブルベッドの場合には、先に寝ている相手を起こしてしまうことも・・・。
6.0帖の寝室は、ダブルベッド(クイーンサイズもOK)、もしくはシングルベッドを2つ置けますし、広くはないですがベッド脇に通路も確保できます。やはり寝室で2人寝るのであれば、6.0帖くらいの広さは欲しいですね。6.0帖の寝室でも問題なく生活できますが、ベッドの足元部分を少し広くしてあげると、ウォークインクローゼットやバルコニーへの行き来やがとてもしやすくなります。

寝室が8.0帖あると部屋としてかなりゆとりが出てきます。ベッドだけでなくTVやドレッサーなんかを置いても問題なく使えます。家の大きさが35坪を超えてくると、寝室は8.0帖ぐらいがちょうど良いバランスと言えます。



■和室に布団
一枚の畳の大きさは90×180cm。敷布団のサイズは100×210cm、掛け布団のサイズは150×210cm。が一般的です。掛け布団をきちんと広げると、布団1組の場合は4.5帖、2組の場合は6帖間でキツキツな感じになります。掛け布団って意外と大きいんです。敷布団をピタリと寄せて敷けば、4.5帖で2組、6帖間で3組引くことができます。
和室にタンスなどの家具を置かないのであれば、3人家族仲良く6帖間で寝ることができます。しかし、タンスなどの家具を置くのであれば、3人8帖あるのが望ましいです。布団を敷き詰めてしまうと布団を踏んで歩くことになるので、なるべくならば、布団周囲に少なくとも50センチのスペースをとれるといいです。


我が家は、6帖洋室にセミダブル2台なので結構キツキツですが、クローゼットの扉も開きますし、床に直置きで高さがない分そんなに圧迫感はありません。同じ大きさのベッドでも、高さが違うと全然部屋の圧迫感が違うので、狭い場合には、高さが低いベッドを置くのも一つの解決策だと思います。また、無印良品ではシングルベッドよりも幅が狭いスモールサイズのベッドがありますので、ベッドのサイズを小さくして、部屋を広く使うというのも一つの策だと思います。



 

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TOP : 床暖房 2

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-13 (6 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 1013日、今日は、「サツマイモの日」だそうです。「サツマイモの日」を制定したのは、鹿児島ではなく、埼玉県川越市のサツマイモ愛好家のグループ「川越いも友の会」とのこと。10月はサツマイモの旬の季節ということで、おいしいサツマイモがたくさんお店に並ぶのでぜひご賞味されてはいかがでしょうか。

 サツマイモもたくさんの種類、安穏芋、シルクスイート、紅はるか、紅あずま等々、があってどれにしようか悩んじゃいますよね。安穏芋、シルクスイート、紅はるかは、しっとり系なので焼き芋やスイーツに、紅あずまは、ほくほく系なので天ぷらや煮物に。どう食べるかでまずは選んでみてはいかがでしょうか。



さて、今日は「床暖房のデメリット」です。前回、メリットについてお話して床暖房ってなんて素晴らしい!ぜひ我が家にもと思われた方、今日のも読んでいただいて、我が家に必要かどうか検討してくださいね。

■床暖房のデメリット
〇高額初期費用が必要
エアコンやファンヒータに比べると、初期費用はもちろん高いです。広さや種類にもよりますが、おおよそ25万円~100万円ほど費用がかかります。
・電気式・・・初期費用、メンテナンス費用は安く、電気代は高くなる。
・温水式・・・初期費用、メンテナンス費用は高め、燃料費は面積が大きいほど割安になる。

〇冬場の電気代が高額に
長時間部屋全体をふく射的にあっためる床暖房は、残念ながら光熱費が安いとは言えません。エアコンの1.5倍~2倍ほどがだいたいの目安でしょうか。

〇メンテナンス費用がかかる
温水式の床暖房には不凍液と呼ばれる液体が使用されており、この不凍液の交換目安は10年程度のようです。不凍液の交換が必要であり、他にも部品や熱源を交換することも。故障してしまうと、エアコンより修理費用が掛かってしまうのも難点・・・。故障しないように定期点検をしておく必要も。

〇床暖房単独でのコストパフォーマンス力が低い

 床暖房は「すぐに温まらない」という性質や「電気代が高い」という性質があるため、どうしてもエアコンとの併用が必要になります。高い初期費用や電気代を支払ったとしても、こうした性質を考慮するとサポートとしての暖房器具という位置付けになってしまいます。床暖房は乾燥しにくいと言われますが、全く乾燥しないわけではありません。さらに、床暖房とエアコンのダブル使用により、乾燥度合いはかなり進みます。乾燥はウィルスの増殖にもつながるため、しっかりとした加湿器を購入する必要性もでてきます。

〇床暖房があるとカーペット選びが大変

 ラグマットや、カーペットなどは、床暖房に対応しているものを選ぶ必要があります。手ごろなカーペットがなかなかない・・・というのは実は隠れた悩み。

〇赤ちゃんにとって危険なことも

 床暖房は床に近い位置で過ごす赤ちゃんの方が暑くなっているのです。大人はあまり暑いと感じていない場合であっても、実は床付近は温まっており、親が気付いた時には低温やけどや冬場の汗疹などになってしまっているということも・・・

〇床下・布団にカビが生える

 床暖房で部屋を暖めることで当然ながら外気温と温度差が発生します。特に、床裏にしっかりとした断熱処理が施されていないと非常に危険になります。当然リフォームの場合も、床暖房設置と断熱処理はセットで考えなければ、カビの発生により、身体・家自体にダメージを与えることになってしまいます。床暖房の上に布団を敷いて寝る場合も、カビが発生しやすい環境にありますので要注意です。


 

 いかがでしょうか?メリット、デメリットありますが、ソファーや床に座っているときに暖かいというのはやはり幸せなこと。個人的には、リビング全体に設置するのではなく、リビングの中心部よく座る場所に限定して入れるといいのかなと思います。

 床暖房と似たもので床下暖房というのもあります。床暖房が床材を温めるのに対し、床下暖房とは床下の空間を温める暖房方式です。床下暖房hは、床暖房と同じようなメリットがありますが、コストは床暖房より安くなります。床暖房と合わせて、床下暖房も検討されてみてはいかがでしょうか。



 

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TOP : 床暖房

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-09 (12 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先週末の霧島市の花火大会は見に行かれましたでしょうか?私は具合が悪く、身に行けず遠くに花火の音だけ聞きました・・・・。7月に一か月にわたる風邪を引いて、やっと治ったというのに、また風邪を引いてしまいました。今年は、風邪の当たり年ですね・・・うれしくない・・・。このままだと、冬にはインフルエンザにかかりそうな予感。予防接種がそろそろはじまるので、受けに行こうと思います。あと、今からR1ヨーグルトを食べて備えたいと思います!



さて、今日は「床暖房」です。だんだん涼しくなってきたので、冬に備えたお話を使用と思います。床暖房は、我が家にはないのですが、実家にはついています。でも・・・一度も使用されていないです。もったいないですね。我が両親には、床暖房を使わない何か理由があるのでしょう。今回と次回で、床暖房のメリットとデメリットについてお話していきたいと思います。まずは、メリットから!今回だけ読むと床暖房欲しくなりますよ~♪

■メリット
〇足元から暖かい
床が温まるので、当然足元が暖かいです。エアコンの暖房をつけても、冷たい空気は下に溜まりやすく、暖かい空気は上に上がりやすいため、床付近はなかなか暖まらなく、足先が冷えてしまうこともおおいですよね。仕方がないから、靴下を重ね履きしたりスリッパを履いていると、今度は足が蒸れて気持ち悪いなんてことも。そんな足元の冷えを解消してくれるのが床暖房です。床暖房は足元からじんわり暖めるので女性や冷え性の方にもおススメです。床に触れることで直に熱が伝わってくるため、足元の冷えが解消されます。

〇空気や肌が乾燥しにくい

「暖房で空気や肌が乾燥する」「温風が顔に当たるのが気になる・・・」という方も、暖房シーズンは加湿器が必須という方もいらっしゃるのでは?床暖房はエアコンに比べて空気が乾燥しにくく、温風によって皮膚の水分を奪わないので、肌やノドにやさしい暖房です。

〇ホコリが舞いにくく、空気がクリーン

エアコンやヒーターのように風を起こさないため、ホコリや花粉、ペットの毛、ハウスダストを舞い上げません。喘息やアトピー、花粉症の方、小さいお子さんのいつご家庭におススメです。また、ストーブなどのように室内に燃焼させるものがないので、空気の汚れもにおいの心配もなく、いつも空気がクリーンです。

〇部屋全体が暖まる

エアコンだと足元が寒いのに、頭がボーッとする、こたつや電気カーペットだと部屋全体が暖まらないと感じることはありますよね?床暖房は、「伝導熱」と呼ばれる床から直接接触面(足裏など)に伝わる熱と、「ふく射熱」と呼ばれる床から部屋全体に広がる熱を組み合わせて部屋全体を暖めます。風もなく、また部屋をムラなく暖めやすいのが特徴。陽だまりのような暖かさです。そうなんだという感じです。足元しか温まらないと思っていました。なんたってつかったことないですからね。


 

〇出し入れの手間なし、お掃除もラクラク

床暖房は暖房器具の場所をとらないので、部屋が広く使え、すっきりするのもポイントです。また、季節の変わり目に暖房器具を出し入れする手間もなく、収納する場所もいりません。室内には暖房器具やその電源コードもないので、掃除機をかけるのもラクラクです。

〇お得なガス料金メニューが適用になる

 床暖房を使うと光熱費が大変(我が両親が使わない理由はコレなのか?)なのでは...と思われていませんか?ガス温水床暖房の場合、循環水を使用しているので、水道代はほとんど変わりません。また、ガス温水床暖房をご使用のお客さまに適用される、冬期のガス料金がおトクになる「ガス料金メニュー」を、ガス会社が用意していることが多いです。ガス温水床暖房をご使用の方、ご検討中の方はぜひ、契約しているガス会社に確認してみてください。ガス自由化で、お得な料金プランもいろいろあるので検討してみる価値アリですね。

 自分で調べて書いていて、床暖房はなんてすばらしいんだという気持ちになってます。いいとこだけみてはダメダメ。次回はデメリットについてお話していきます!



 

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TOP : 住まいの広さ

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-10-01 (20 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 今週末930(土)は、霧島の花火大会ですね。午後8時から30分、約6000発が打ちあがるとのこと。音楽とカラフルな演出が特徴のフルカラーレーザーがシンクロするそうなので、遠くからではなく会場で見たほうが楽しめそうですね。

 今のところ、天気は大丈夫そうですので、ぜひ、見に行かれてはいかがでしょうか。

さて、今日は「住まいの広さ」です。広い家は憧れだけど掃除も管理も大変そう、一方、狭い家だと掃除は楽チンだけど窮屈な感じがしてくつろげない気もする・・・というわけで、最適な広さとはということでお話していきたいと思います。
■家族の人数と快適な広さ
ひとつの指標として国が掲げる「誘導居住面積水準」と「最低居住面積水準」とがあります。
「誘導居住面積水準」 : 豊かな生活を送るために必要と考えられる住居面積の水準
「最低居住面積水準」 : 健康で文化的な生活に最低限必要な住居面積の水準

www.mhlw.go.jp/stf/shingi/...att/2r98520000012t75.pdfから引用)
 誘導居住面積水準の方には、都市部以外の戸建てなどを想定した〔一般型〕と、都市部のマンションなどを想定した〔都市居住型〕があります。
鹿児島県在住の4人家族では125m2、新婚夫婦なら75m2程度が理想ということですね。
 総務省の平成20年の統計では(結構古いですが・・・)、9割以上の世帯が最低居住面積水準を確保しており、誘導居住面積水準以上の世帯も五割を超えているとのこと。
■部屋ごとの広さ
 全体の広さがわかったところで、部屋ごとに見ていきましょう。
 子供部屋は、6畳が基準です。6畳の広さがあれば、ベッドと机を置いて、多少のゆとりができます。夫婦二人の寝室(間取り図などでは、主寝室とよばれる書いてあります)は、もう少しゆとりを持たせて7畳から8畳程度が目安です。その広さがあれば、子供が小さい間、ベッドを3つ(場合のよっては4つ)並べて寝ることができます。
 リビングダイニングの場合、12畳あれば合格点で、できれば15畳以上の広さが欲しいところ。「広々したLD」に暮らしたいなら、20畳以上の広さが目安となります。20条あると、アイランドキッチンで、4人掛けのダイニングテーブルをおいて、L字型の寝そべれるソファをゆとりをもって置くことができます!ドラマの中の理想のリビングってかんじですね。
 リビングでは、天井の高さも大事です。天井が高いと部屋がより広く見えます。ちょっと前に竹野内豊さんが出ていたCMでは、家族のために天井の高い家にしたけれど、「本当は天井が低くて狭いところが大好きなのに・・・」と言っていましたね。天井が低いのが好みの方のいますよね。リビング部分の天井高(床面から天井面までの高さ)は、2m40cmが平均値です。これが2m50cm以上になり、庭に面した窓の高さが2m10cm以上になると、天井の高い家となり開放感がぐっと増します。

■収納スペースの広さ
 収納スペースは、多ければ多いほどよいと考えられがちですが、実際は単に多ければよいというものではありません。広くて使いにくい収納スペースだと、仕舞った後忘れられて、陽の目を見るのは何十年後なんてことも。適切な広さで使いやすいのが一番です。
 一般的に収納の大きさ(収納の面積比率)の目安は、建物の全体の面積(延べ面積)の10~20%といわれています。収納率と収納満足度の関係を示したデータがあり、収納率が低いうちは数値が上がるほど満足度もアップするが、収納率が延べ面積の14%ほどのところから急に満足度が上がらなくなり、あとはほぼ横ばい状態になるとのこと。(http://dual.nikkei.co.jp/article.aspx?id=2545引用)
 広さだけでなく、「収納は使う場所との距離が短いことが大切。」と言われていますので、どこに収納を設けるかも重要ですね。


 秋の夜長を活かして、理想の家をたくさんイメージして、広すぎず、狭すぎず、ご自身にあった最適な広さを見つけてくださいね。



 

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TOP : フラット35制度改正 3

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-23 (48 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先週末、せっかくの三連休は台風が来てしまいましたね。月曜日は台風一過でよいお天気だったので、おでかけできたでしょうか?明日、23日は秋分の日、昼と夜の時間が同じになります。と言われていますが、実際は昼の方がすこし長いそうです。これから、どんどん夜が長くなってきます。夕暮れが早いのはいいのですが、朝がいつまでも暗いのが私としては感覚が狂っちゃいます。12月頃には、外の明るさを見て6時かと思いきや7時!急がねば!と毎年なります・・・。



さて、今日は前回の続き、H29年度のフラット35の改正点の最後「アシューマブルローン」についてお話していきたいと思います。この改正は2017年4月だったので、導入されて半年近くたちますね。

■アシューマブルローンとは?
アシューマブル(assumable)は、(借金などの義務の)引継ぎ可能なという意味であり、アシューマブルローンは「債務承継型ローン」と日本語で訳されます。
中古不動産売買時に売主のローンを買主へ引き継げるローンです。売却金額がローン残高より高い場合は買主から売主に売却金額からローン残高を引いた額が支払われ、売却金額がローン残高より低い場合は売主から買主にローン残高から売却金額を引いた額が支払われます。
例えば、住宅ローンが2000万残っているときに、
売買金額が3,000万円(売買金額住宅ローン)であると、買主が売主に1,000万円支払う
売買金額が1,000万円(売買金額住宅ローン)であると、売主が買主に1,000万円支払う
となります。
通常の不動産売買の場合は、買主はその時点における金利の中から住宅ローンを選び借ります。売主は今まで借りていた銀行等にお金を返すのみでしたが、アシューマブルローンは、住宅ローンをセットに不動産売買できる画期的な住宅ローンなのです。

■メリット
 次の住宅購入者は、(フラット35の)アシューマブルローンを利用した人(売主)の金利のままで借入れを引き継ぐことができるため、金利上昇している場合においては、新規に住宅ローンを借りるよりも低い金利で、(フラット35の)アシューマブルローンでの返済を引き継ぐことができるのです。
 フラット35は、「長期にわたる固定金利の住宅ローン」です。例えば、今、物件価格3,000万円で、固定金利1%のフラット35アシュマーブルローンを35年借りたとします。10年後にその物件を売るときに、フラット35の固定金利が3%になっていたとしても、アシュマーブルローンであれば、次の購入者も固定金利が1%を引き継げるのです。同じ金額の物件を買うなら、購入者はローンの金利が低いほうを選びますよね。
 つまり、フラット35アシューマブルローンは、固定金利で安いだけでなく、所有者にとって将来物件が売れやすくなる可能性を持った売主のためのローンなのです。
 もし、今後金利がさらに下がったら、購入者はアシューマブルローンを引き継がないという選択ができます。

■でも・・・フラット50では流行らなかった・・・
 今年の4月からフラット35でもアシューマブルローンが導入されましたが、フラット50では2009年から導入されています。でも、フラット50ではそんなに流行らなかったのです・・・。
 フラット50は名前の通り「最長50年の全期間固定金利」の住宅ローンの商品です。しかし、50年という長期間に及ぶためリスクが大きく、フラット35に比べて条件がかなり厳しく、以下のことから、フラット50自体が利用しにくいとローンであったからだと言えます。

①申し込みの年齢が満44歳未満(フラット35は満70歳未満)
②完済時の年齢が80歳なので、50年借りるためには30歳で申込みが必要
③借入可能な金額は、100万円〜6,000万円以下で、自己資金が40%必要(フラット35は8,000万円以下・自己資金必要なし)
④金利水準がフラット35に比べて約0.5%~1%高い
⑤取り扱っている金融機関が少ない


■フラット35でのアシューマブルローンは?
利用条件は通常のフラット35と同じです。ただし、長期優良住宅の認定を受けた住宅でなければなりません。
また、フラット35アシューマブルローンは住宅ローンの借換えには利用できません。開始されたばかりということもあって、フラット35が利用できる金融機関のうち、まだ、フラット35のアシューマブルローンをほとんどの金融機関が取り扱っていないことに注意が必要です。鹿児島県にある金融機関では現在まだ取り扱ってないようです・・・これから取り扱う金融機関がでてくるといいですね。
 
さて、次回は、フラット35の制度改正のお話は今日でおしまいです。来週以降のテーマはお楽しみに♪


 

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TOP : フラット35制度改正2

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-15 (42 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 9月も中旬、月見バーガーの広告を見ていたら、今年の中秋の名月はいつか気になって調べてみました。今年は、「10月4日」でした。晴れて、きれいな月が見られるといいですね。月見バーガー、発売されて間もない頃に食べたきりで最近は食べてないです。2代目になって味もリニューアルされたみたいなので、久しぶりに食べてみようかなと思っています。



さて、今日は前回の続き、H29年度のフラット35の改正点についてお話したいと思います。
これまで、フラット35は団体信用生命保険(団信)を任意加入としていましたので、団信に加入しないこと、民間の生命保険を代わりに活用することも選択可能でした。しかし、2017年10月1日申し込み受付分から、病気などの理由で団信に加入できない場合を除いては、団信は自動的にフラット35にセットされることになります。

■団信
団信は、ローン返済中に借り手に万一のことがあった場合、生命保険会社が残りのローンを金融機関に支払うものです。残された家族のローン負担がゼロになるメリットがあります。
今回の改正では、次のようなポイントがあります。

■改正点
☞年1回の資金準備が不要に
これまでフラット35には、金利に団信特約料が含まれていませんでした。このため、年1回、その分の資金を準備しておいたり、時期が近づいたら引き落とし口座に資金を移動させておく必要がありました。

☞対象が明確になり保障が充実
団信には、「機構団信」と「3大疾病付機構団信」の2つがあります。新団信で、それぞれの状況が明確になり、保障がより充実します。



■新機構団信の保証範囲
「機構団信」の現在の適用は、「死亡」あるいは「高度障害」です。このうち、「高度障害」の部分が「身体障害」に見直されます。また、3大疾病付には、「介護保障」が加わります。
 
「身体障害保障」の適用要件は以下の2つともに該当することとされています。

①団信保障開始日以降の障害または疾病を原因として、1級または2級の障害に該当したこと
②身体障害者福祉法に基づき1級または2級の身体障害者手帳の交付されること
例えば、機構資料によると、心臓へのペースメーカーを植え込み、人工透析で日常生活が制限されるような場合を身体障害保障対象事例としてあげています。

「介護保障」の適用要件は次のいずれかに該当することとなっています。
①団信保障開始日以降の障害または疾病を原因として公的介護保険制度による要介護2以上に認定されたこと

②団信保障開始日以降の障害または疾病を原因として引受保険会社の定める所定の要件を満たすことが医師による診断で確定されたこと
特に、身体障害者福祉法に定める身体障害状態が保障対象となる団信は
20172月時点では「国内初」とのことですので注目度は高いといえます。

■団信加入費用が軽減されます
旧制度における団信は、年に一度、住宅ローン残高に対して計算がされていたため、支払月の負担感が大きくなる懸念がありました。しかし新制度では支払いが月払いで平準化されますので負担感が軽減されることが期待できます。また、毎月の住宅ローン返済だけ見た場合、負担増のようにも感じるかもしれませんが、住宅金融支援機構によると、旧制度と新制度の総支払額を比較した場合、団信加入にかかるトータルの費用は軽減される仕組みになっているようです。
例えば、借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、新旧とも1人で加入、支払総額には融資手数料、火災保険等、他費用は含まない場合に、総支払額は新制度のほうが約35万円お得になると試算されています。


■団信に加入する場合しない場合
新しい機構団信のデュエット(夫婦連生)は、新機構団信付きの「フラット35」の「借入金利+0.18%」、新3大疾病付機構団信は、新機構団信付きの「借入金利+0.24%」になります。
これまで通り、健康上の理由やその他の事情で団信に加入しない選択肢もアリです。この場合の金利は、新たな機構団信付きの「フラット35」の「借入金利-0.2%」となります。

■申し込む際の注意点
新制度は2017年10月1日以降の申込分からとなります。9月30日までにフラット35の申込・審査済みの方が新制度の利用を希望する場合には、改めての審査が必要となります。改めて審査した結果NGとなった場合には、旧制度での審査結果も、その結果にかかわらずNGとなる場合もあるとのことですので注意が必要です。
 
今「フラット35」を考えている方は、とりあえずは10月まで待ったほうがよさそうですね。急がば回れということで。
さて、次回は、フラット35の制度改正の続きで、アシューマブルローン導入についてお話していきたいと思います。


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TOP : フラット35制度改正

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-09 (40 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 少し涼しくなってきたのに、今頃夏バテをしています。帰省で増えた体重を元に戻しているかんじですね。先日、スーパーで生サンマがあったので塩焼きにしました。久しぶりのサンマ!おいしかったです。秋はサンマ以外にもおいしいものたくさんありますよね。秋鮭、秋太郎、梨、柿などなど。早く夏バテから復活して、いっぱい食べたいと思います♪

■子育て支援型・地域活性化型で当初5年間、金利0.25%引き下げ
 フラット35子育て支援型・地域活性化型とは、子育て支援や地域活性化に力を入れる地方公共団体と住宅金融支援機構が提携し、住宅取得に対する補助金などの支援策と併せてフラット35の当初金利を引き下げる制度です。
 この制度を使うと、当初5年間フラット35の金利が0.25%下がります。

☞子育て支援型
 子育て支援型の対象となるのは、子育て世帯が住宅を取得するケースや、子育て世帯と親世帯が同居または近居するために住宅を取得するケースです。ただ、子どもがいれば誰でも適用できるかというとそうではなく、以下の条件があります。

①地方自治体(市町村)が対応している必要があります。鹿児島県では現在日置市(日置市移住促進対策事業費補助金交付事業)だけですが、これから増えていくといいですね。

こちらは子どもがいれば基本的にはOKです。しかし、年齢などの細かい条件は地方自治体によって変わるので、各自治体のHP等でご確認ください。


 

☞地域活性化型

 地域活性化型は大都市圏から地方に移住する、いわゆるUIJターンのために住宅を取得するケースや、コンパクトシティ形成のために地方公共団体が設けた居住誘導区域内に、区域外から移住する際に住宅を取得するケースが対象になります。

 地域活性化型も子育て支援型と同じで、地方自治体が対応している必要があります。こちらも、子育て支援型と同じく、鹿児島県では現在日置市(日置市移住促進対策事業費補助金交付事業)だけですが、これから増えていくといいですね。


 

これらはフラット35S(耐震性や省エネ性など住宅が一定の性能を満たすと当初5年間または10年間の金利が引き下げられる)との併用が可能なので、さらなる金利優遇が期待できます。フラット35Sの金利引き下げ幅は0.3%2017101日以降の申し込み分は0.25%)なので、併用した場合は当初5年間の金利が0.55%(同0.5%)引き下げられることになります。

 鹿児島県では、現在日置市だけですが、現在では全国で78団体となっており、制度がスタートしたばかりの同5月時点の55団体と比べて増えています。また、秋田県や福岡県など県単位で参画している団体もありますので、今後に期待です!ただ、このフラット35子育て支援型・地域活性化型が利用できるのは、2018331日までの申込受付分までとされており、予算金額に達した場合は受付が終了してしまいます。2018年度以降も継続されると思われますが、早く鹿児島県内他の市町村も参画してくれることを願っています。

 さて、次回は、フラット35の制度改正の続きで、フラット35でも団体信用生命保険が付くようになることや、アシューマブルローン導入についてお話していきたいと思います。

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TOP : 接道義務 2

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-31 (75 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 少しずつ秋めいてきましたが、いかがお過ごしでしょうか?

 レミゼラブルが好きで、よく曲を聴いています。何年か前に華原朋美さんが歌っていた「I Dreamed a Dream」などです。私は、民衆の歌が一番好きかな。映画はもちろん見ました!日本公演の舞台はまだ見に行ったことがないのですが、イギリスに行った際にロンドン公演は見に行ってきました!映画とはまた違って、とってもよかったです。

 ぜひ、イギリスにご旅行の際には、ミュージカル鑑賞も選択肢に入れてみてはいかがでしょうか?


さて、「接道義務」続きについてお話したいと思います。
■敷地と道路の関係
先週の最後に、接道義務を満たす以下2つのポイントについてお話しました。
・敷地が2m以上道路に接面しているか
・敷地が接面している道路は、建築基準法上の道路に該当しているか
「敷地が2m以上道路に接面しているか」とは具体的にはどのようなことを言うのか見てみましょう。
敷地が道路と接面している部分を接面間口と呼びます。この接面間口が2m以上でなければなりません。旗ざお状敷地の通路部分の幅は、狭いところでも2m以上が確保されていることを求められます。
旗ざお状敷地の場合は、通路状の部分の奥行きが20m以内の場合が、2mの接面間口で良いのですが、それ以上の場合には、接面間口が3m以上でなければならない点に注意です!(地域によって、基準が異なる場合があるので、ご確認下さい)また、通路状の部分が角度をなす場合には、道路と接している接面間口ではなく、実質的な接面間口(通路状の部分の幅)が2m以上であることが必要です。
接面間口が2mであっても、折れ曲がっていたり(下の右図)、分割されていたりする場合は、敷地が2m以上道路に接面しているとは認められません。


■再建築不可物件
接道義務を満たせていない敷地の建物については、基本的に再建築が出来ません。これを再建築不可物件といいます。ただし、セットバックして接道義務を満たせるようになる場合や、所定の条件の元自治体が認める場合など、再建築ができる場合があります。
再建築ができないなら「将来的にどうしようもない土地」、「検討の余地も無く、買ってはいけない物件」と思われがちですが、再建築不可物件ならではのメリットもあります。
☞再建築可能な物件と比べて価格設定が安価。
半値くらいになっていることが多いです。賃貸物件とする場合には、安いからと言って賃貸料は半値になったりはしないので、投資としては高い利回りが期待できる。
☞周囲の土地と比べて、土地の資産税としての評価が安い。
資産価値が低いので、相続税評価、固定資産税評価が低いです。また、固定資産税評価で決まる不動産取得税も安くなります。
☞付近一帯が再建築不可であれば、自宅前にマンションが建つなど、建物による景観が変わることがない。
隣の敷地にマンションが建ってしまって、日が当たらなくなるなんて心配なし!
☞相続対策に有効。
とはいえデメリットはもちろん、再建築できないこと!火事や地震等災害によって倒壊しても立て直しができません。また、住宅ローンが組みにくいこと!資産価値が低いので一般的には住宅ローンが組めないことが多いです。

 ハイリスクな、「生かすも殺すもあなた次第!」といった物件でしょうか。購入を検討される場合は、よーく考えて、専門家の意見を聞いて決定されるのをお勧めします。


 土地購入を検討される場合には、まずは、接道義務を満たせる土地を見に行きましょう。最初から冒険してはいけません(笑)。その時には、ぜひ、先週、今週とお話した接道義務を頭に入れて見に行かれてくださいね。

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TOP : 接道義務

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-25 (71 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 早いもので8月も終わりですね。

 私が小学生の頃は、夏休みは8/31まででした。北海道など冬に雪が降る地域は夏休みが短かったですが、最近では、雪が降らない地域でも8/31より前に夏休みが終わる地域が増えてきましたよね。

 小学校の時は、関東に住んでいたので、9/1の二学期最初の登校日は、始業式と防災訓練をするというのが定番でした。9/1は関東大震災の日で、防災の日になっているからですね。鹿児島も、9/1に防災訓練するのでしょうか?


さて、今日は、「接道義務」についてお話したいと思います。

■接道義務とは
「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というのが、建築基準法第43条1項に定められた、いわゆる「接道義務」です。

接道義務は、都市計画区域または準都市計画区域内の建物の築造にかかる規定であり、都市計画が定められていない区域では適用されません。これは、道路は防災活動や避難活動の手段となって、また、道路が日照・通風の確保等、生活をする上で、重要な役割を担っていることに起因します。
ただし、都市計画区域または準都市計画区域内であっても、特定行政庁が、交通上において支障ないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合や、災害のときの公益上、必要な応急仮設建築物などは、接道義務を免除されます。
接地義務において、道路が「幅員4m以上」というのは、特定行政庁が一定の手続きを経て指定した区域内では「幅員6m以上」に置き換えられますが、実際にその指定を受けた区域はまだ少なく、大半は「幅員4m以上」のままと思います。通常の敷地であれば「2m以上」の接道にあまり問題はないでしょう。しかし、ここで厄介なのは対象となる「道路」があくまでも「建築基準法による道路」だということです。建築基準法で認められた道路であれば、それが公道でも私道でも変わりはありません。
「道路」を規定する法律には、建築基準法、道路法、道路交通法、道路運送法などがあり、それぞれ定義する「道路」の内容が異なるほか、日常生活でイメージする「道路」ともいくつかの違いがあります。しかし、不動産に関連して説明される「道路」は、ほとんどの場合が「建築基準法による道路」のことであり、これらを区別して考えないと話が分かりづらい場合もあるでしょう。

■建築基準法による「道路」

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、以下に示すものをいいます。
■42条1項道路(幅員4m以上のもの)の4項目について
① 第1項1号:国道、県道、市道、高速自動車道、いわゆる公道。
② 第1項2号:都市計画法、土地区画整理法による道路等、主には公道であるが、私道もあり。
③ 第1項3号(法以前道路):建築基準法の規定が適用されるに至った際(昭和25年11月23日時点)現に存在する道。
④ 第1項4号:都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路。現に道路が存在しなくても、あるものとみなされる。
⑤ 第1項5号(位置指定道路):土地を敷地として利用するため、私道として築造する道で特定行政庁から位置の指定を受けたもの。
■42条2項道路(二項道路)について
建築基準法の規定が適用されるに至った際に、現に、建物が立ち並んでいる幅員1.8m以上、4m未満の道路をいいます。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。
「セットバック」とは、4m未満の道路に接している敷地において、道路の境界線を後退させることをいいます。セットバックした部分には、自分の敷地であっても道路とみなされます。したがって、建物を建築することはできません。また、建ぺい率、容積率の基本となる敷地面積に含めることもできません。ただし、道路の反対側が、崖、川、線路等の場合には、道路の端から4mの片側後退になることもあります。
 
■接道義務を満たす2つのポイント
チェックポイントが2つあります。
<?> 敷地が2m以上の道路に接面していますか?
敷地と道路との関係については、次回お話します。

<?> 接面する道路が、建築基準法上の道路ですか?
道路でしたらどんな道路でも良いという訳ではなく、上述した建築基準法による「道路」でなければなりません。したがって、いくら2m以上が道に接していても、建築基準法上の道路が、非該当な道に接しているのでは建築不可能な土地となります。下町などの細い路地に面した家の土地は接地義務を満たせず、再建築は不可能だったりする場合もあります。


 
次回は、接道義務の続きで「敷地と道路との関係」からお話したいと思います!


 

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TOP : タオルの替え時

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-18 (87 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 お盆はどこかに出かけられましたか?今年は山の日があったので、お休みが少し長かったですね。

 私は、東京へ行ってきました!東京は涼しくて快適だけど、夏という感じはしなかったのは残念です。お天気もよくなかったですし。

 日本橋のコレドで開催されている「アートアクアリウム」が大混雑でした。お天気が悪いので、屋内で楽しめるものが人気なのかもしれませんね。私は行列を見て断念しましたが、9/24(日)まで開催しているので、東京へいかれる予定のある方は是非行かれてみてはいかがでしょうか。

 で、私は、「アートアクアリウム」には行かずに三越をウロウロしていました。ヨックモック(シガールが有名ですよね)で、三越伊勢丹限定の栗のフィナンシェがおいしそうで買ってきました。包装もオシャレ。

袋を開けた時から栗の香りがして、食べてもしっかり栗を感じられるしっとりとしたフィナンシェでした。栗の実が入っていたらもっとおいしいかななんて。十分おいしいんですけどね。


 

さて、今日は土地のお話しをお休みして、「タオルの替え時」についてお話ししたいと思います。

 みなさん、タオルってどんな時に替えますか?1年に一回など定期的にですか?汚れが目立ってきたり、手触りが悪くなったらですか?

 黒ずんできて、ゴワゴワしてくると替え時かなと思って、次選択したら雑巾にしようと思いながらまた使っちゃう感じです。ので、替え時と思ってからも大分使っています・・・。一体いつ替えたらいいのか調べてみました。

■捨てる目安

◆繊維に黒い点々が染み込んでいる。

 なんだか黒ずんでいる?とよく見てみると、黒い点々汚れがついていることがありますよね。それは、使用後の乾かしが甘かったり、部屋干しに失敗してしまったりして、すでにカビが生えてしまっている状態です。こうなると、通常の洗濯をしている限りでは増えることはあっても、減ることはありません。煮洗いや漂白とかすれば別ですが。タオルの黒カビは放置するとニキビや肌荒れの原因になることもあると言われています(えっ!?)だいたいこうなっているものはもう処分してもいい状態と言えます。

◆ピンクやオレンジに色が変わっている。

 赤色酵母や、黄色ブドウ球菌などの細菌が繁殖し、その色素が残っている状態です。(知らなかった・・・てっきり洗濯時の色移りかと)真白いタオルなら気づきやすいですが、色柄物の場合はなんとなく「くすんで」いるように見える程度で、どちらかというと「生臭い匂い」の方で異常に気が付くかもしれません。劣化は進んでいますが、黒カビ状態よりもまだ煮洗いや漂白が効きやすいです。放置すると、黒い点々カビができます。

◆パイルがへたりきっている。

 ドラム式洗濯乾燥機で洗濯して天日干しのタオルには、新しくてもパイルがへたりゴワゴワの干し上がりになるものが多いため、一概には言えないのですが、ある程度使用し洗濯回数を重ねたタオルは本来の持ち味や風合いを失います。ですので、へたりきった時点が交換のタイミングとする考えもあります。


■タオルの洗い方
タオルの洗濯に柔軟剤をしようするのはNGと言われているのをご存知ですか?!(私は知りませんでした)
柔軟剤の効果により、タオルのもつ本来の吸収性が阻害されたり、パイルが抜ける原因になったりするためだそう。タオルは、洗剤洗いの後なるべくたくさんの水を使って洗剤が残らないように濯ぎ、脱水後しっかり振りさばいて、パイルを開きほぐしてから干すようにすることで、元々の持ち味である吸水性や柔らかさを取り戻すことができます。

 調べていて替え時のタオルがいっぱいうちにはあることに気が付きました。早速、今週末タオル交換をしようと思います。これからは定期的に使えないタオルは交換するようにしたいと思います。そして、つい、雑巾にしてから捨てようと思ってしまうのですが、雑巾もそんなには使わないので、雑巾の枚数を決めて、後は今までの活躍に感謝してきっぱり捨てます!


 

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TOP : 土地査定

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-11 (92 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先週末は台風がくるということで、日曜日はお店はお休み、交通機関もストップしていましたが、台風それてくれましたね。
離島は大雨で大変だったようですが、県本土はそれほどでもなかったという感じでしたね。今年は何個台風が来るのでしょうか。



 さて、今日は土地査定のお話をしたいと思います。家の不用品をリサイクルショップに売りに行くと金額を提示されるのですが、それがなぜその金額なのかよくわからないことも多いと思います。土地についても、不動産屋さんにいくらですといわれても、それが高いのか安いのか、どうやって算出されたのかわからないですよね。ということで、損せず売却するために、土地査定について知っておきましょう。
■土地査定の方法
 取引事例比較法、原価法、収益還元法という3つの査定方法があります。

◇取引事例比較法
 この取引事例比較法は、ほとんど全てのマンションの査定時に利用され、一戸建ての土地・建物売却時にも良く利用されます。取引事例比較法は読んで字のごとく、直近の取引事例を比較して査定額を算出する方法です。具体的な算出ステップは以下のようになります。 

①REINSや、不動産会社の今までのノウハウから周辺成約事例をピックアップ。REINSとは、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムです。物件の成約事例や売り出し事例を調べる事が出来ます。

②その中で今回査定する物件と条件の近い物件を絞りこむ

③条件とは、駅徒歩距離、広さ、間取り、築年数、向き、道路付けなど

④絞り込んだ物件を㎡単価に戻して今回査定する物件に換算
 

「物件の絞り込み作業を行う事」と「単価換算すること」です。エリアによっては、周辺で成約した事例が少ない場合があるので、その場合は同じ沿線の近しい駅から事例をピックアップすることになります。そうなると、最寄り駅よりは査定額の精度が下がるので、不動産会社のノウハウ・力量が試されます。そのような場合は複数の不動産会社の査定額を特に比較する必要があります。また、単価換算も忘れてはいけません。例えば同じマンションで、553,500万円で成約した事例があったとします。基本は不動産会社が査定を行いますが、このステップと注意点を踏まえながら不動産会社の査定額を聞くようにしましょう。

◇原価法
 原価法は主に、一戸建ての建物部分の査定額を算出する時に利用される査定方法です。原価法を簡単に言うと、「その家を取り壊して、今新しく建てた場合の金額を算出し、そこから築年数に応じて劣化している分を差し引く」という査定方法です。計算式としては、
「再調達価格×((耐用年数-経過年数)÷耐用年数)」となります。
 なお、再調達価格とは改めて新築を建てた時の建築費、耐用年数は造りによってどの程度の期間、建物として耐用できるかの年数の事、経過年数は築年数の事です。
 計算式は複雑なので自身で計算するのは大変ですが、査定額がこれらの要素に基づいて算出されることを覚えておくといいと思います。

◇収益還元法
 収益還元法は、主に賃貸マンションなどの投資用不動産を査定する時に利用され、収益還元法は「その物件が将来生み出すと予想される利益を基に物件価格を算出」するという方法です。収益還元法には2つの算出方法があります。

①直接還元法
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略になります。直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。

②DCF法
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略になります。直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。


■土地査定の種類
 
無料で利用できる土地査定は大きく以下の2種類があります。

①簡易査定サイトによる「簡易査定」
不動産の簡易査定サイトにて土地の所在地、面積、交通の便などの情報(サイトによって入力項目の数も内容も異なります)を入力して、簡易査定を受けることができます。
簡易査定は、不動産会社が実際の物件を見ずに価格を算出する机上査定ですので、その物件と似た物件が、今いくらで売り出されているか?(周辺の売り出し事例)、その物件と似た物件が、過去に実際にいくらで取引されたか?(過去の取引実績)、市場の動向などを元に計算されます。

不動産会社の担当者が訪問による「訪問査定」
こちらの②の方がオススメ!!

実際に不動産会社の担当者が、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。実際に現地を訪れてみないと分からない室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より適正な査定価格が算出されると考えていいでしょう。
 


中古住宅・新築用地をお探しのお客様が多くいらっしゃいます。
7月・8月も相当数のご契約・お申込みをいただいており、物件が不足しております。
当社訪問査定(無料査定)後に、しつこい営業等は一切行っておりませんので、
まずは、お気軽にお問合せ下さい。

 

 不動産会社にお任せではなく、自らもある程度の知識を持って査定に臨むことで不動産を適正価格(高く)で早く売る事につながりやすくなります。

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TOP : 地盤改良

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-04 (90 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 8月に入りましたね!朝からセミが鳴いていると、今日も暑いのかとうんざりしてしまいますが、がんばっていきましょう♪

 月曜の明け方あたりに台風が来るみたいですね。ここのところ、台風は鹿児島を横切る感じのものが多かった気がしますが、今回のものは下から上へと抜けそうな感じですね。土曜日の早いうちに洗濯や買い物などすませて、台風に備えておきたいものです。


さて、以前に土地選びの話をしたときに、地盤改良工事の話をちょっとだけしたのを覚えてますでしょうか?しましたよね?私の記憶も怪しい・・・。今日は、地盤改良について詳しくお話していきたいと思います。

■地盤改良工事とは
 建物の新築工事の際は、事前に地盤の強度を調べる地盤調査を行います。地盤調査では地面が建物を支える強さ=地耐力(ちたいりょく)を調べます。軟弱地盤の目安は3t/㎡(1㎡当たり3トン)以下の場合です。また、敷地周辺の調査も必要で、その敷地が埋め立て地なのか、崖地なのか、造成地の盛り土部分に該当するのか、周辺の道路に陥没の跡はないか、擁壁や塀にひび割れはないかなど、不同沈下や液状化の可能性を調べます。それらの情報と、地盤調査の結果を合わせ、地盤改良が必要かどうかを判定します。
 地盤調査の結果、「十分な地耐力(地盤の支持力)がない」場合は、地盤の補強をしなければ建物を建てることができません。その際に、地盤の強度を高めるために行う工事を地盤改良工事と呼びます。

■なぜ必要?
 いくら頑丈な建物を建てても、その建物を支える地盤が弱かったとすると非常にキケンが伴うからです。
 例えば、地盤が原因で、建物の外壁や基礎部分がひび割れたり、床にビー玉を置くと止まらずに転がってしまったりすることがあります。これらはまさに地盤が原因であって、不同沈下が原因となって起こる現象です。不同沈下とは建物がふぞろいに沈むことを言います。家全体が均等に沈下するのではなく、一方向に斜めに傾くような状態のことです。不同沈下が起きると建物自体の資産価値を著しく低下させます。ドアや窓の開閉が不自由になったり、床が傾いたりします。地盤強度にばらつきのある敷地や、軟弱地盤に何の対策も施さないで家を建ててしまうと不同沈下が起きてしまうリスクがあるのです。
 また、東日本大震災の時にニュースとなった「液状化」が起こってしまうかもしれません。液状化も地盤が原因であって、地下水位の高い緩い砂地盤で発生します。緩い砂の間に水がある状態から、地震の揺れで、砂の粒子が下層で密になり、上層では液体状になり、家が傾き始めるのです。地表では噴砂などが起こることもあります。
■工法

◇表層改良工法
 杭を施工するのではなく、軟弱地盤の土とセメント系の固形材を混ぜ合わせ、転圧することで地盤の強化を図る工法です。

メリット
 改良地盤が小さく軟弱地盤が浅い(地表から2m以内)場合、比較的安価ででき、1・2日で完了し、強度も維持できる。

デメリット
 軟弱な地盤が地表から2m以内でなければ対応が困難である。
 施工した人のスキルによって地盤の強度のムラができる可能性があり、不同沈下の原因になりやすい。

 

◇柱状改良工法

 セメント系の固形材を地盤に注入し特殊な重機により軟弱地盤と混ぜ合わせることで、柱状の強化地盤を形成し建物を支える工法です。

メリット

 改良後の地盤強度を長年にわたり維持することが可能。支持地盤がなくても施工可な場合もある。

デメリット

 軟弱な地盤が地表から28mでなければ対応が困難

 地盤内部の原状復帰が非常に難しく、多大な費用が発生する。改良杭が残ってしまうので、土地売買時等に問題としてあげられることもある。

 

◇鋼管杭工法

 支持層に到達した金属製の鋼管により、建物を支える工法です。

メリット

 3F重量建物でも構造設計上問題なく、支持地盤に支えられる杭工事として安心できる。

 費用はかかるが、原状復帰することができる。

デメリット

 騒音や振動が大きく、コストも比較的かかることが多いとされる。

 支持層がない地盤では施工できない。


上記に挙げた工法以外にも、地盤改良工法にはさまざまなものがあります。費用、作業日数、得られる強度などを勘案して、最適な地盤改良の工法を選んでくださいね。


 

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TOP : 農地転用の手続き

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-07-28 (107 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 夏休みに入りましたね!たまーに、平日昼間のジョイフルでお昼を食べながら仕事をしたりするのですが、夏休み期間中は勉強している中高生が結構いますね。何人か集まるとうるさくなってしまうのは仕方がないことなので、この時期、すごく集中したいときにはいかないようにしてます(笑)。
毎年、かき氷がおいしそうなのですが、店に入って落ち着くとかき氷の気分じゃなくなっちゃうんですよね。注文した後来るまでの間、外にでていようかしら。



さて、前回から「農地転用」についてお話をしているのですが、今日は手続きの流れについてお話していきたいと思います。私が調べたのを書いているので、実際に手続きする際には、役所に問い合わせたり、行政書士さんに相談されたりしてくださいね。

■申請までの流れ
1.現状確認
実際にどのように利用されているのか確認します。登記簿や公図の写しも確認します。登記簿や公図の写しは、法務局で申請すればすぐもらえます。
2.農業委員会に事前相談
まずは相談に行きます。ここで申請に必要な情報を集めます。その農地がどんな農地なのか、どの申請になるのか、土地改良区の有無(あればどの区域か)、どこの意見書を集めればよいのかなど、申請書作成に必要なリストはここで得られます。ここに行かないと何が必要か分からないので、事前相談は必須です。
3.許可申請書・事業計画書などを作成、窓口と相談しながら書類を詰める。
4.申請
申請書が受理されれば、とりあえず一段落です。


■申請後の流れ
都道府県知事許可の場合(4ha以下)
1.申請書提出(申請者→農業委員会)
2.意見を付して送付(農業委員会→知事)
3.意見聴取(知事→県農業会議)
4.意見提出(県農業会議→知事)
2ha超4ha以下の場合は農林水産大臣(地方農政局長等)と協議
5.許可通知(知事→申請者)

農林水産大臣(地方農政局長等)の許可
1.申請書提出(申請者→知事)
2.意見を付して送付(知事→大臣)
3.許可通知(大臣→申請者)

農業委員会への届出(市街化区域内農地の転用)
霧島市は市街化区域の制定なく、
非線引区域も農業委員会への届出

1.届出書提出(届出者→農業委員会)
2.受理通知(農業委員会→届出者)

添付書類

 添付書類はケースごとに異なりますが、以下に該当するものは基本的に必要です。

  ・法人の場合、定款(寄付行為)および法人登記簿(現在事項証明または全部事項証明)

  ・申請に係る土地の登記簿謄本

  ・申請に係る土地の地番を表示する図面

  ・転用候補地の位置および付近の状況を示す図面(縮尺1/10,0001/50,000程度)

  ・転用候補地に建設しようとする建物または施設の面積、位置および施設間の距離を表示する図面(縮尺1/5001/2,000程度

  ・所有権者以外の権原に基づく申請の場合には、所有者の同意書

  ・耕作者がいるときは、耕作者の同意書

  ・転用に関連して他法令の許認可等を了している場合には、その旨を証する書面

  ・申請に係る農地が土地改良区の地区内にある場合には、当該土地改良区の意見書

  ・転用事業に関連して取水または排水につき、水利権者、漁業権者その他関係権利者の同意を得ている場合には、その旨を証する書面

  ・その他参考となるべき書類

■農地転用事務の標準的な事務処理期間
申請してから許可が下りるまでの期間の目安です。

❖都道府県知事許可
6週間 (農林水産大臣への協議を要する場合は、+3週間)

❖農林水産大臣許可
事前審査 6週間
許可申請 6週間

およそ1ヵ月半です。申請後は気長に待つしかありません。
 
なかなか大変な作業ですが、農地転用して、その土地に息子さんや娘さんのお家が建つというのはうれしいのじゃないでしょうか。



 

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TOP : 隅切り

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-07-16 (91 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。
いよいよ、まちにまった国分夏祭りですね!今年は天気がよさそうでよかったです。

さて、今日は「隅切り」についてお話したいと思います。おうちの中の設備についてお話をずっとしていたので、視点を変えて、今日は土地に関するお話です。

■隅切りとは?
隅切りとは、言い換えると「角敷地の建築制限」です。これは、道路の交差点で曲がり角を通りやすくするため、敷地の出隅を切り取ることです。図で示すと、赤い三角形の部分になります。

一定の幅員未満の道路が交わる角に接する敷地では、一辺を2mとする二等辺三角形の部分を空地としなければならないことが、多くの自治体で定められています。道路の交差部だけでなく、一つの道路が屈曲する角に接する敷地の場合でも同様です。

 この一定の幅員は「接する道路がいずれも6m未満のとき」とする自治体が多いものの、2つの道路の幅員の「合計が10m未満のとき」、あるいは「合計が12m未満のとき」などとするところもあります。

 この隅切りの部分には建築物だけでなく、交通の妨げになるような門や塀など工作物の築造も一般的には禁止されます。

 また、2つの道路の交差部または1つの道路の屈曲部の内角(隅角)が120度以上のときには、すみ切りの必要がありません。

 隅切りの規定は、自治体ごとの「建築基準条例」などによって内容が異なるため、役所での確認が必要です。角敷地における「建ぺい率の緩和規定(10%増)」については、隅切りを設けることが条件となっている自治体もあります。



■隅切り部分は、建ぺい率、容積率に入れられるの?
隅切りが売買対象面積に含まれるときには、何だか損をしたような気分になるかもしれませんが、建築確認において建ぺい率や容積率の計算をする際の敷地面積に、隅切り部分の面積は計算に入れることができます。
ですので、 部分が売買対象面積に含まれるときの売買金額の算定では、この部分を完全にゼロとみなすのではなく、ある程度の評価を求められることも多いです。ただし、当たり前のことですが、隅切り部分だけを分筆(=土地を分ける)して、自治体に買取してもらったり寄附したりしていれば、敷地面積には含めるめることはできません。


■土地売買における隅切り部分の扱い
自治体の規定に沿った隅切りをまだしていない土地の場合には、その「隅切り予定地」部分も一体の土地として売買対象に含まれることが多いでしょう。ただし、売買金額の決定にあたっては、その予定地部分の取り扱いを考慮することが必要です。
一方、すでに隅切りをしている土地の場合はどうでしょうか。
隅切り部分の買い取り制度や寄附制度がある自治体でも、一般的に強制ではなく、それに応じるかどうかは任意です。また、隅切り部分と敷地部分を、分筆登記するのかどうかもケースバイケースです。隅切り部分を分筆してすでに自治体の名義になっていれば、当然ながらそれは売買対象に含まれませんが、分筆せずに宅地と一体の土地となっているとき、あるいは分筆したものの宅地と同一名義のままになっているときには、隅切り部分も売買対象に含まれます。角敷地を購入する際には、土地を扱っている不動産屋さんに確認してみて下さい。



■隅切り部分の整備や処分は?
隅切り部分をどうするのかについての規定も、自治体によって異なります。道路状に整備することを義務付けている自治体がある一方で、空地にすることだけしか求めていない自治体も少なくありません。また、接する道路が公道の場合の買い取り制度や寄附制度、舗装整備をする場合の助成制度、補助制度などについても自治体によってまちまちです。固定資産税などの課税免除については、何らかの規定を設けている自治体が多いでしょう。いずれにしても、角地の土地や住宅の購入、角地での建築などを検討するときには、事前にそれぞれの自治体における規定の内容をしっかりと確認しておくことが大切です。
 
「隅切り」は、角地の購入を検討するときのチェックポイントとして見落としやすい制限ですから、十分に注意して下さいね。

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TOP : パンpanぱん

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-07-07 (95 ヒット)

 

 こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先日、用があり東京へ行っていました。話題のGINZA SIXいってきましたよ!金曜日にいったのにもかかわらず、混んでる混んでる。




6Fの蔦谷書店をひとまわり。インテリアになりそうな本や雑貨がいっぱい。蔦谷書店内にはスターバックスが入っていて、サイフォンで入れてもらえるみたいです。サイフォンの炎を見ながら、本を読んで、ゆったりとコーヒーが飲める・・・と思うのですが、まだ混んでいて厳しいのかも・・・。
1~5Fは、ブランドに、おしゃれで高級な洋服、靴、雑貨が売っていました。贈り物を探すのにはいいかもです。ちなみに、私は4FのD-BROSというお店で、花瓶をプレゼントに買いました。この花瓶すごいんですよ。ビニールでできていて畳むことができるのです。水を中にいれると自立。花瓶で必要なときになくて、あっても必要ないときには邪魔じゃないですか?必要ないときは畳むと1枚ぺらのビニールになって隙間に収納できちゃうんです。デザインもいろいろと種類があるので、家のインテリアにあわせることができます。お店のHPもあるので、気になったかたは是非見てみて下さい。
B2はスイーツ等の食料品なのですが、テレビで取り上げられていたお店は、本日分は完売しましたとのこと(午後1時ごろなのに!)。残念(涙)。そのうちリベンジします。
GINZA SIXレポートでしたが、今日のタイトルは「パンpanぱん」。帰りに羽田空港で買った木村屋総本店のパンをご紹介しようと思います。

■マンゴークリームパン
私、マンゴー大好きなんです!マンゴーと書いてある商品を見つけるとつい買ってしまいます。濃厚なマンゴーのクリームに、パイナップルの粒々(食べた結果パイナップルだろうと私が判断しているだけなので、パイナップルじゃなかったらごめんなさい)が入っていて、味も触感もよかったです。常温で食べたのですが、冷やして食べたほうがおいしかったかな。


■銀座クリームメロン
「クリームにメロン皮に、生地にもメロンピューレを入れました!どこを食べても、メロンの味わいを楽しめます。」(銀座木村屋総本店のHPから)との商品説明のとおり、メロン!が感じられるパンでした。最近は本当にメロンが使われているメロンパンも増えてきましたね。


■チョココロネ
定番のチョココロネ。みなさんは、細くなっているところから食べますか?クリームが見えているところから食べますか?私は、細くなっていてクリームがないところをちぎってクリームにつけて食べて、クリームがでてきらたかじります(笑)木村屋さんには、ピーナッツクリームが入ったコロネもあるんですが、やっぱり定番のチョコが好きかな。


■蒸しケーキ
こちらも定番ですね。しっとりとした蒸しパン、おいしいです!パックになっているので、ちょっと日持ちするのもうれしいところ。冷やして召し上がれ~。


■酒種 あんぱん れもんちーず
定番も定番のあんぱん。れもんちーずは6月の季節のあんぱんです。7月になったので、今は白桃になっているようです。レモンとチーズの酸味でさっぱりとしたあんぱんでした。定番のあんぱんでは、うぐいす餡が好きです。なかなかうぐいす餡が入っているあんぱんはないのですよね。


 

霧島にもおいしいパン屋さんいっぱいありますが、旅行先でパンを買ってきてみるのもいいはないでしょうか。地域独特のパンもありますもんね。鹿児島だと、城山観光ホテルのフラワーパンかな?




 

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