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TOP : 土地査定

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-08-11 (137 ヒット)

 こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先週末は台風がくるということで、日曜日はお店はお休み、交通機関もストップしていましたが、台風それてくれましたね。
離島は大雨で大変だったようですが、県本土はそれほどでもなかったという感じでしたね。今年は何個台風が来るのでしょうか。



 さて、今日は土地査定のお話をしたいと思います。家の不用品をリサイクルショップに売りに行くと金額を提示されるのですが、それがなぜその金額なのかよくわからないことも多いと思います。土地についても、不動産屋さんにいくらですといわれても、それが高いのか安いのか、どうやって算出されたのかわからないですよね。ということで、損せず売却するために、土地査定について知っておきましょう。
■土地査定の方法
 取引事例比較法、原価法、収益還元法という3つの査定方法があります。

◇取引事例比較法
 この取引事例比較法は、ほとんど全てのマンションの査定時に利用され、一戸建ての土地・建物売却時にも良く利用されます。取引事例比較法は読んで字のごとく、直近の取引事例を比較して査定額を算出する方法です。具体的な算出ステップは以下のようになります。 

①REINSや、不動産会社の今までのノウハウから周辺成約事例をピックアップ。REINSとは、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムです。物件の成約事例や売り出し事例を調べる事が出来ます。

②その中で今回査定する物件と条件の近い物件を絞りこむ

③条件とは、駅徒歩距離、広さ、間取り、築年数、向き、道路付けなど

④絞り込んだ物件を㎡単価に戻して今回査定する物件に換算
 

「物件の絞り込み作業を行う事」と「単価換算すること」です。エリアによっては、周辺で成約した事例が少ない場合があるので、その場合は同じ沿線の近しい駅から事例をピックアップすることになります。そうなると、最寄り駅よりは査定額の精度が下がるので、不動産会社のノウハウ・力量が試されます。そのような場合は複数の不動産会社の査定額を特に比較する必要があります。また、単価換算も忘れてはいけません。例えば同じマンションで、553,500万円で成約した事例があったとします。基本は不動産会社が査定を行いますが、このステップと注意点を踏まえながら不動産会社の査定額を聞くようにしましょう。

◇原価法
 原価法は主に、一戸建ての建物部分の査定額を算出する時に利用される査定方法です。原価法を簡単に言うと、「その家を取り壊して、今新しく建てた場合の金額を算出し、そこから築年数に応じて劣化している分を差し引く」という査定方法です。計算式としては、
「再調達価格×((耐用年数-経過年数)÷耐用年数)」となります。
 なお、再調達価格とは改めて新築を建てた時の建築費、耐用年数は造りによってどの程度の期間、建物として耐用できるかの年数の事、経過年数は築年数の事です。
 計算式は複雑なので自身で計算するのは大変ですが、査定額がこれらの要素に基づいて算出されることを覚えておくといいと思います。

◇収益還元法
 収益還元法は、主に賃貸マンションなどの投資用不動産を査定する時に利用され、収益還元法は「その物件が将来生み出すと予想される利益を基に物件価格を算出」するという方法です。収益還元法には2つの算出方法があります。

①直接還元法
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略になります。直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。

②DCF法
対象不動産の保有期間中に得られる純利益と期間満了後の売却によって得られると予測される価格を、現在価格に割り戻して合計する方法です。DCFは「Discounted Cash-Flow」の略になります。直接還元法より予測の精度を高めたものですが、特殊性が濃く、内容も複雑となっています。


■土地査定の種類
 
無料で利用できる土地査定は大きく以下の2種類があります。

①簡易査定サイトによる「簡易査定」
不動産の簡易査定サイトにて土地の所在地、面積、交通の便などの情報(サイトによって入力項目の数も内容も異なります)を入力して、簡易査定を受けることができます。
簡易査定は、不動産会社が実際の物件を見ずに価格を算出する机上査定ですので、その物件と似た物件が、今いくらで売り出されているか?(周辺の売り出し事例)、その物件と似た物件が、過去に実際にいくらで取引されたか?(過去の取引実績)、市場の動向などを元に計算されます。

不動産会社の担当者が訪問による「訪問査定」
こちらの②の方がオススメ!!

実際に不動産会社の担当者が、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。実際に現地を訪れてみないと分からない室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より適正な査定価格が算出されると考えていいでしょう。
 


中古住宅・新築用地をお探しのお客様が多くいらっしゃいます。
7月・8月も相当数のご契約・お申込みをいただいており、物件が不足しております。
当社訪問査定(無料査定)後に、しつこい営業等は一切行っておりませんので、
まずは、お気軽にお問合せ下さい。

 

 不動産会社にお任せではなく、自らもある程度の知識を持って査定に臨むことで不動産を適正価格(高く)で早く売る事につながりやすくなります。

秋に向けてマイホームを探したい、売る相談をしたいという方、ぜひイワタホームへお越しください!!

特に週末は混み合いご案内で事務所にいない場合もございますので、

事前にご予約いただくとスムーズです!!

0120-590-390

本社(霧島市)0995-64-2733

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