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TOP : フラット35制度改正 3

投稿者 : iwatahome 投稿日時: 2017-09-23 (143 ヒット)

こんにちは、イワタホーム(霧島)です。

 先週末、せっかくの三連休は台風が来てしまいましたね。月曜日は台風一過でよいお天気だったので、おでかけできたでしょうか?明日、23日は秋分の日、昼と夜の時間が同じになります。と言われていますが、実際は昼の方がすこし長いそうです。これから、どんどん夜が長くなってきます。夕暮れが早いのはいいのですが、朝がいつまでも暗いのが私としては感覚が狂っちゃいます。12月頃には、外の明るさを見て6時かと思いきや7時!急がねば!と毎年なります・・・。



さて、今日は前回の続き、H29年度のフラット35の改正点の最後「アシューマブルローン」についてお話していきたいと思います。この改正は2017年4月だったので、導入されて半年近くたちますね。

■アシューマブルローンとは?
アシューマブル(assumable)は、(借金などの義務の)引継ぎ可能なという意味であり、アシューマブルローンは「債務承継型ローン」と日本語で訳されます。
中古不動産売買時に売主のローンを買主へ引き継げるローンです。売却金額がローン残高より高い場合は買主から売主に売却金額からローン残高を引いた額が支払われ、売却金額がローン残高より低い場合は売主から買主にローン残高から売却金額を引いた額が支払われます。
例えば、住宅ローンが2000万残っているときに、
売買金額が3,000万円(売買金額住宅ローン)であると、買主が売主に1,000万円支払う
売買金額が1,000万円(売買金額住宅ローン)であると、売主が買主に1,000万円支払う
となります。
通常の不動産売買の場合は、買主はその時点における金利の中から住宅ローンを選び借ります。売主は今まで借りていた銀行等にお金を返すのみでしたが、アシューマブルローンは、住宅ローンをセットに不動産売買できる画期的な住宅ローンなのです。

■メリット
 次の住宅購入者は、(フラット35の)アシューマブルローンを利用した人(売主)の金利のままで借入れを引き継ぐことができるため、金利上昇している場合においては、新規に住宅ローンを借りるよりも低い金利で、(フラット35の)アシューマブルローンでの返済を引き継ぐことができるのです。
 フラット35は、「長期にわたる固定金利の住宅ローン」です。例えば、今、物件価格3,000万円で、固定金利1%のフラット35アシュマーブルローンを35年借りたとします。10年後にその物件を売るときに、フラット35の固定金利が3%になっていたとしても、アシュマーブルローンであれば、次の購入者も固定金利が1%を引き継げるのです。同じ金額の物件を買うなら、購入者はローンの金利が低いほうを選びますよね。
 つまり、フラット35アシューマブルローンは、固定金利で安いだけでなく、所有者にとって将来物件が売れやすくなる可能性を持った売主のためのローンなのです。
 もし、今後金利がさらに下がったら、購入者はアシューマブルローンを引き継がないという選択ができます。

■でも・・・フラット50では流行らなかった・・・
 今年の4月からフラット35でもアシューマブルローンが導入されましたが、フラット50では2009年から導入されています。でも、フラット50ではそんなに流行らなかったのです・・・。
 フラット50は名前の通り「最長50年の全期間固定金利」の住宅ローンの商品です。しかし、50年という長期間に及ぶためリスクが大きく、フラット35に比べて条件がかなり厳しく、以下のことから、フラット50自体が利用しにくいとローンであったからだと言えます。

①申し込みの年齢が満44歳未満(フラット35は満70歳未満)
②完済時の年齢が80歳なので、50年借りるためには30歳で申込みが必要
③借入可能な金額は、100万円〜6,000万円以下で、自己資金が40%必要(フラット35は8,000万円以下・自己資金必要なし)
④金利水準がフラット35に比べて約0.5%~1%高い
⑤取り扱っている金融機関が少ない


■フラット35でのアシューマブルローンは?
利用条件は通常のフラット35と同じです。ただし、長期優良住宅の認定を受けた住宅でなければなりません。
また、フラット35アシューマブルローンは住宅ローンの借換えには利用できません。開始されたばかりということもあって、フラット35が利用できる金融機関のうち、まだ、フラット35のアシューマブルローンをほとんどの金融機関が取り扱っていないことに注意が必要です。鹿児島県にある金融機関では現在まだ取り扱ってないようです・・・これから取り扱う金融機関がでてくるといいですね。
 
さて、次回は、フラット35の制度改正のお話は今日でおしまいです。来週以降のテーマはお楽しみに♪


 

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