不動産用語集
みかんせいぶっけんのばいばいのせいげん
未完成物件の売買の制限
宅地建物取引業者が、未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは、一般消費者を保護するための措置であります（宅地建物取引業法第33条の2）。
1．概要
宅地建物取引業者が自ら売主になって、未完成の宅地または建物を、造成中または工事中の段階で販売することは、原則的に禁止されている（法第32条の2本文）。これは、売買取引に精通していない一般の買主を保護するための規定です。
2．未完成物件の売買が許される場合
しかし、造成中の宅地の分譲や、工事中の建物の分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便であることは明らかである。
そこで、法第33条の2第2号では、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」を講じることを要件として、未完成物件の売買を許すこととしました。
具体的には、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよいこととしました。
ここで「未完成物件に関する手付金等の保全措置」とは、法第41条第1項に規定されている「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」のことです。
これは、工事完了前に買主が交付する手付金等について、銀行が保証し（保証委託契約）または保険会社が保証保険を付する（保証保険契約）という保全措置であります。
3．手付金等保全措置が不要な未完成物件の場合
なお、手付金等の額が代金の5％以下でかつ1,000万円以下であれば、法第41条第1項の「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」を講じなくてよいとされています。
このような手付金等保全措置が不要な未完成物件については、手付金等保全措置を行なわないままで、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよい、とされています。
4．適用範囲
この「未完成物件の売買の制限」（法第33条の2）は、消費者を保護するための規定であります。
従って、宅地建物取引業者同士の売買については、未完成物件であっても、手付金等保全措置をまったく講じないで売買することができます（法第78条第2項）。
-- ここからは本文のリンク用語の解説 --
関連用語
自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限
宅地建物取引業者が、他人物や未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは、一般消費者を保護するための措置である（宅地建物取引業法第33条の2）。
1．概要
「自己の所有に属しない宅地又は建物」とは他人物と未完成物件を指している。
他人物の売買は、民法上は可能とされているが、一般消費者にとってはそのような取引を行なうことは危険性が高い。未完成物件の取引も同様である。そこで宅地建物取引業法では、そのような他人物・未完成物件の売買取引を、原則的に禁止しているのです。
2．他人物売買の制限
宅地建物取引業法では他人物売買について、原則的に禁止する措置を取っています（法第33条の2本文）。
具体的には、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「売買契約」を締結することができない。また、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「予約」を締結することもできないとされています。
ただし、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」があるときには、他人物の売買契約または予約を締結してよいという例外規定があります（法第33条の2第1号）（詳細については「他人物売買の制限」へ）。
3．未完成物件の売買の制限
未完成物件を造成中・工事中の段階で販売することは、「自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結」に該当するので、原則的に禁止されている（法第33条の2本文）。
しかし仮に、造成中における宅地分譲・工事中における建物分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便なことは明らかであります。
そこで、宅地建物取引業法では「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約または予約を締結してよいこととしている（法第33条の2第2号）（詳細については「未完成物件の売買の制限」へ）。
4．適用範囲
宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主になる場合についてのみ適用されることになっています（法第78条第2項）。
5．違反に対する罰則
「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」（法第33条の2）に違反した場合には、宅地建物取引業法の監督処分として「指示処分」または「業務停止処分」が予定されています。
なお、「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」に違反した売買契約（予約含む）の効力については、宅地建物取引業法にはこれを無効とする規定がないので、そのまま有効な売買契約（予約含む）として取り扱われることになります。
1．概要
宅地建物取引業者が自ら売主になって、未完成の宅地または建物を、造成中または工事中の段階で販売することは、原則的に禁止されている（法第32条の2本文）。これは、売買取引に精通していない一般の買主を保護するための規定です。
2．未完成物件の売買が許される場合
しかし、造成中の宅地の分譲や、工事中の建物の分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便であることは明らかである。
そこで、法第33条の2第2号では、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」を講じることを要件として、未完成物件の売買を許すこととしました。
具体的には、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよいこととしました。
ここで「未完成物件に関する手付金等の保全措置」とは、法第41条第1項に規定されている「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」のことです。
これは、工事完了前に買主が交付する手付金等について、銀行が保証し（保証委託契約）または保険会社が保証保険を付する（保証保険契約）という保全措置であります。
3．手付金等保全措置が不要な未完成物件の場合
なお、手付金等の額が代金の5％以下でかつ1,000万円以下であれば、法第41条第1項の「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」を講じなくてよいとされています。
このような手付金等保全措置が不要な未完成物件については、手付金等保全措置を行なわないままで、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよい、とされています。
4．適用範囲
この「未完成物件の売買の制限」（法第33条の2）は、消費者を保護するための規定であります。
従って、宅地建物取引業者同士の売買については、未完成物件であっても、手付金等保全措置をまったく講じないで売買することができます（法第78条第2項）。
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関連用語
自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限
宅地建物取引業者が、他人物や未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは、一般消費者を保護するための措置である（宅地建物取引業法第33条の2）。
1．概要
「自己の所有に属しない宅地又は建物」とは他人物と未完成物件を指している。
他人物の売買は、民法上は可能とされているが、一般消費者にとってはそのような取引を行なうことは危険性が高い。未完成物件の取引も同様である。そこで宅地建物取引業法では、そのような他人物・未完成物件の売買取引を、原則的に禁止しているのです。
2．他人物売買の制限
宅地建物取引業法では他人物売買について、原則的に禁止する措置を取っています（法第33条の2本文）。
具体的には、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「売買契約」を締結することができない。また、宅地建物取引業者は、他人の所有物について、自らが売主になるような「予約」を締結することもできないとされています。
ただし、「他人物を確実に取得できるという別の契約または予約」があるときには、他人物の売買契約または予約を締結してよいという例外規定があります（法第33条の2第1号）（詳細については「他人物売買の制限」へ）。
3．未完成物件の売買の制限
未完成物件を造成中・工事中の段階で販売することは、「自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結」に該当するので、原則的に禁止されている（法第33条の2本文）。
しかし仮に、造成中における宅地分譲・工事中における建物分譲がまったく行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便なことは明らかであります。
そこで、宅地建物取引業法では「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約または予約を締結してよいこととしている（法第33条の2第2号）（詳細については「未完成物件の売買の制限」へ）。
4．適用範囲
宅地建物取引業者が売主で、宅地建物取引業者以外の者が買主になる場合についてのみ適用されることになっています（法第78条第2項）。
5．違反に対する罰則
「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」（法第33条の2）に違反した場合には、宅地建物取引業法の監督処分として「指示処分」または「業務停止処分」が予定されています。
なお、「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」に違反した売買契約（予約含む）の効力については、宅地建物取引業法にはこれを無効とする規定がないので、そのまま有効な売買契約（予約含む）として取り扱われることになります。
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投稿者： iwatahome 投稿日：2015年10月22日() 閲覧回数：1274